दिल्ली की TOD नीति

पाठ्यक्रम: GS3/बुनियादी ढांचा/शहरी नियोजन

संदर्भ

• गृह एवं शहरी कार्य मंत्रालय के केंद्रीय मंत्री ने दिल्ली के लिए एक नई पारगमन-उन्मुख विकास (TOD) नीति की घोषणा की है।

परिचय

• TOD परियोजनाएँ सामान्यतः आवासीय, वाणिज्यिक और मनोरंजन स्थलों को पारगमन केंद्रों (Transit Hubs) के निकट पैदल दूरी पर संयोजित करती हैं।
• यह पहल व्यापक रणनीति का हिस्सा है, जिसका उद्देश्य दिल्ली मेट्रो और क्षेत्रीय तीव्र पारगमन प्रणाली (RRTS) कॉरिडोर सहित जन परिवहन नेटवर्क के साथ एकीकृत शहरी विकास को बढ़ावा देना है।
• TOD के लाभ:

• बेहतर जीवन गुणवत्ता: रहने, कार्य करने और मनोरंजन के लिए उत्तम स्थान।
• अधिक गतिशीलता: आवागमन में सरलता।
• यातायात जाम, सड़क दुर्घटनाओं और चोटों में कमी।
• परिवहन पर घरेलू व्यय में कमी, जिससे आवास अधिक सुलभ।
• स्वस्थ जीवनशैली: अधिक पैदल चलना, कम तनाव।
• क्षेत्रीय व्यवसायों के लिए पैदल यातायात और ग्राहकों में वृद्धि।
• विदेशी तेल पर निर्भरता में कमी, प्रदूषण और पर्यावरणीय क्षति में कमी।

दिल्ली की TOD नीति की प्रमुख विशेषताएँ

• उद्देश्य: दिल्ली में निम्न एवं मध्यम आय वर्ग के लिए बड़े पैमाने पर नियोजित सस्ती आवास परियोजनाएँ तैयार करना।
• शामिल क्षेत्र: नीति मेट्रो लाइनों के 500 मीटर के अंदर , RRTS कॉरिडोर और रेलवे स्टेशनों के निकट क्षेत्रों को विकास हेतु खोलती है।
  • कुल 207 वर्ग किलोमीटर क्षेत्र दिल्ली में TOD के लिए चिन्हित किया गया है। इसमें लगभग 80 वर्ग किलोमीटर भूमि पूलिंग क्षेत्रों, निम्न-घनत्व आवासीय क्षेत्रों और अनधिकृत कॉलोनियों को शामिल किया गया है।
• योजना: TOD क्षेत्रों में अनुमत निर्मित क्षेत्र का 65% आवास हेतु उपयोग होगा, जिसमें इकाई का आकार लगभग 100 वर्ग मीटर तक सीमित रहेगा ताकि वह सुलभ रहे।
  • शेष 35% वाणिज्यिक गतिविधियों, कार्यालयों और अन्य सुविधाओं के लिए होगा, जिससे मिश्रित उपयोग वाले पड़ोस विकसित हो सकें।
  • नीति पैदल चलने की सुविधा को प्रोत्साहित करती है, जिसमें आवासीय समूहों को निकटवर्ती पारगमन स्टेशनों से जोड़ने हेतु पैदल मार्ग का प्रावधान है।
  • संशोधित मानदंड न्यूनतम भूखंड आकार को काफी कम करते हैं और अनुमत फ्लोर एरिया अनुपात (FAR) बढ़ाते हैं, जिससे घनी निर्माण की अनुमति मिलती है।
• नीति ढाँचे में बदलाव: सबसे महत्वपूर्ण सुधार नीति के दृष्टिकोण में बदलाव है, जो नोड-आधारित से कॉरिडोर-आधारित हो गया है।
  • कॉरिडोर तर्क अपनाने और न्यूनतम भूखंड आकार को एक हेक्टेयर से घटाकर 2,000 वर्ग मीटर करने से अधिक भूमि मालिक, अधिक भूखंड एवं अधिक स्थान अब शामिल होने योग्य हो गए हैं।
• सिंगल विंडो क्लियरेंस: एकल-खिड़की मंजूरी और एकीकृत TOD शुल्क लागू किए गए हैं, क्योंकि पूर्व नीति में प्रभाव क्षेत्र योजना की अनिवार्यता एक प्रक्रियात्मक बाधा थी।
• नीति में 60% हिस्सा सस्ती आवास के लिए अनिवार्य किया गया है।

नीति में खामियाँ

• FAR का समान अनुप्रयोग: नीति फ्लोर एरिया अनुपात (FAR) का मिश्रण तय करती है और इसे पूरे 207 वर्ग किलोमीटर में समान रूप से लागू करती है।
  • यह स्पष्ट नहीं है कि यह विशेष मिश्रण वास्तव में प्रत्येक स्टेशन या पड़ोस स्तर पर आवश्यक है या नहीं।
  • अधिक उपयुक्त दृष्टिकोण न्यूनतम आवासीय दायित्व तय करता और शेष मिश्रण को स्थानीय योजना के माध्यम से प्रत्येक स्टेशन क्षेत्र के अनुसार निर्धारित करने की अनुमति देता।
• डिज़ाइन: TOD मूलतः पैदल यात्री-अनुकूल यात्री क्षेत्र पर केंद्रित है, लेकिन नीति कहती है कि परियोजना प्रस्तावक “अपने विकल्प पर” स्थल को पारगमन स्टेशन से जोड़ने हेतु पैदल मार्ग प्रदान कर सकते हैं।
  • TOD पड़ोस को ठंडा, हरित और सुखद होना चाहिए, ताकि लोग पैदल चलना वाहन चलाने पर प्राथमिकता दें।
  • नीति FAR, शुल्क संरचना और अनुमोदन समयसीमा पर विस्तृत है, लेकिन सड़कों की गुणवत्ता, पैदल यात्रियों/यात्रियों की सुविधा और पड़ोस की रहने योग्य स्थिति पर लगभग मौन है।

निष्कर्ष

• यह आधुनिक गतिशीलता आवश्यकताओं के अनुरूप सघन, कुशल और सतत शहरी स्थानों के निर्माण की दिशा में एक प्रगतिशील कदम है।
• भूमि उपयोग को दिल्ली मेट्रो और क्षेत्रीय तीव्र पारगमन प्रणाली जैसे जन परिवहन कॉरिडोर के साथ एकीकृत करके, नीति पहुँच में सुधार, भीड़भाड़ में कमी एवं समग्र जीवन गुणवत्ता में वृद्धि की क्षमता रखती है।
• तथापि, इसकी सफलता नियामक सरलता और घनत्व लक्ष्यों से आगे बढ़कर संदर्भ-विशिष्ट योजना, पैदल यात्री-अनुकूल डिज़ाइन एवं रहने योग्य वातावरण को प्राथमिकता देने पर निर्भर करेगी।

Source: HT